Краткий гид по аренде жилья в Шанхае

Рынок Шанхайской недвижимости стремительно меняется в последнее время, обретая все более цивилизованные формы, агенты по недвижимости и владельцы квартир говорят на английском все лучше, новые жилые комплексы растут как грибы после дождя, вместе с ними, ползут вверх и цены на аренду.

Стоимость аренды квартир

Возможно, Вы удивитесь тому, насколько неоправданно дорога может быть аренда жилья в Шанхае. Конечно, на рынке всегда можно найти удачные предложения, но за ними придется поохотиться.

В Шанхае существует множество дополнительных факторов, влияющих на стоимость жилья.

Иностранцы, приезжающие в Китай работать по контракту, как правило, получают от своей компании довольно приличные «подъемные», что и приводит к значительному удорожанию цен на аренду недвижимости, мало-мальски отвечающей «западным стандартам» комфортного жилья.

В соответствии с теми же понятиями «западных стандартов» новые жилые комплексы, которые предназначаются для сдачи внаем иностранцам, порой значительно превышают наши скромные ожидания от жилья: круглосуточная охрана, фитнес-центры, теннисные корты и бассейны и т.д. – за все это приходится платить арендатору.

Вы думаете, если квартира пустует, хозяин будет рад сдать ее как можно быстрее? Ничего подобного! Многие владельцы приобрели свои квадратные метры на начальной стадии строительства, не прибегая к помощи банковского кредита, и потому могут позволить себе не спешить и подождать предложения следующего менеджера-иностранца с денежным пособием от компании.

Наконец, это общеизвестно, что недвижимость, как и все остальное в Китае, имеет две цены – для китайцев и «лаоваев», и предлагаемая Вам цена на 30-40% может превышать цену, которую предложили бы китайцу за аналогичную квартиру.

С чего начать?

Для начала соберите максимум информации по интересующей Вас недвижимости. Просмотрите фотографии квартир в различных частях города, запросите по эл.почте детали у агентов и определите свой бюджет. Определите географию проживания. Составьте свой лист требований. Без сомнения, Вы внесете изменения и в свой список, и в свой бюджет, но, по крайней мере, у Вас появится точка отсчета.

Аренда жилья на недолгий срок

За съем жилья на короткий срок (до 6 месяцев) Вам придется заплатить дороже, так как владельцы квартир предпочитают долгосрочные договоры аренды. Посмотрите предложения среди сервисных апартаментов, они позволяют съем на недолгий срок. В любом случае, Вам придется заплатить дороже.

Поиск агента по недвижимости

Агенты по недвижимости, как и сама недвижимость, в основном, делятся на две категории: агенты для местных жителей и агенты, обслуживающие иностранцев. Хотя в последнее время эта граница стирается, по мере того как все больше местных живут в жилых комплексах с повышенным комфортом, изначально строившихся для иностранцев, и все больше иностранцев предпочитают селиться среди местного населения.

Агенты для иностранцев

Ориентированные на обслуживание экспатов, они имеют англоязычный персонал, англоязычные сайты, работают по всему городу и предлагают жилье в среднем и высоком ценовом диапазоне, не ниже 6000-10000 юаней/месяц. Вы найдете эти агентства по запросу в Google, или в Shanghai Yellow Page, а также в любых англоязычных журналах и газетах в Шанхае.

Местные агенты

Хотя основным их бизнесом является продажа жилья, они также занимаются и сдачей в аренду. Их цены значительно ниже, так как они работают и с бюджетным жильем. Основная проблема с ними в отсутствии англоязычных сотрудников, так что Вам придется общаться  на китайском языке. Кроме того, каждое агентство, как правило, работает в районе, ограниченном группой рядом стоящих зданий, поэтому, обративших в такое агентство, Вы не получите общей картины по городу.

Найти местные агентства совсем несложно. Посетите район, в котором Вы хотите снимать квартиру, найдите наиболее современно выглядящий жилой комплекс. Возле этого жилого комплекса на первых этажах рядом стоящих зданий Вы непременно увидите офисы местных агентств по недвижимости.

Комиссионные

Согласно местному законодательству, агентства берут комиссию в размере 70% от суммы арендной платы за один месяц, которая чаще всего делится пополам между жильцом и хозяином квартиры. Реже, агенты берут комиссию только с хозяина или только с жильца. Не забудьте уточнить этот момент, Вы можете торговаться, если Вас не устраивают условия, или сменить агента.

Самостоятельный поиск

Возможно, что Вы решили не обращаться к агентам вовсе. В таком случае Вы найдете объявлении о сдаче квартир на англоязычных шанхайских веб-сайтах, а также в журналах и газетах.

Если Ваш уровень китайского Вам позволяет, Вы можете воспользоваться базой данных китайских сайтов – и там можно найти предложения гораздо выгоднее, чем на подобных англоязычных сайтах. Если нет – невредно воспользоваться помощью китайских друзей и коллег.

Снимая жилье самостоятельно, без помощи агента, будьте бдительны и не забудьте несколько раз перепроверить все условия контракта, который Вы будете подписывать.

Факторы, которые следует учитывать, при съеме жилья в Шанхае

Местоположение, местоположение, и еще раз… местоположение!

Помимо деления на Пудун (на восток от реки Хуанпу) и Пуси (на запад) весь город разделен на районы, каждый из которых представляет собой отдельный рынок недвижимости, со своими ценами и особенностями.

Мы советуем Вам искать жилье по возможности ближе к месту работы – даже при наличии такой современной и комфортабельной транспортной системы, как в Шанхае, перемещение по большому городу может быть утомительным, особенно в часы пик.

Виды недвижимости

Апартаменты или вилла: Это выбор в наибольшей степени за Вас сделает Ваш бюджет, так как съем виллы – довольно дорогое удовольствие.

Обслуживаемые апартаменты или обычная квартира: Понятие  обслуживаемых апартаментов (“serviced apartment”) применялось ранее к апартаментам, в которых жильцы получали обслуживание, как в отеле: ежедневная уборка, пользование дополнительными видами услуг. В настоящее время это понятие размылось и сюда может включаться как полный набор услуг, так и практически полное их отсутствие. Основное отличие от квартиры во втором случае может заключаться только в возможности заключения договора аренды на короткий срок. Переспросите, какие услуги входят в арендную плату.

Обычные квартиры, не относящиеся к категории обслуживаемых апартаментов: Поскольку услуги приходящей домработницы в Китае очень недороги, вполне возможно Вы остановите свой выбор на обычной квартире, и дополнительно наймете приходящую домработницу.

Англоязычный владелец квартиры

Каждый житель Шанхая переживал такие истории: посреди ночи засорившийся бачок, протекающую под проливным ливнем крышу, неожиданно заработавшую пожарную сирену и т.д. Для таких случаев мы всем хотелось бы иметь телефон, по которому можно позвонить. Уровень владения английским невысок даже у владельцев апартаментов в «иностранных» жилых комплексах, так что учитывайте этот фактор при выборе квартиры.

Главное правило

Как и сама почва, на которой построен Шанхай, местный рынок недвижимости можно сравнить с зыбучими песками – здесь ничего твердо установленного, и даже то, что кажется Вам таким незыблемым и прочным, может измениться в мгновение ока. Поэтому торгуйтесь, торгуйтесь, и еще раз торгуйтесь – это именно то, чего от Вас ждут в Шанхае, называя Вам цену за квартиру.

Советы по уменьшению арендной платы

Полезные китайские друзья и коллеги – не забывайте о них! Самым главным фактором, который может уменьшить Вашу арендную плату, является владение китайским языком. Ну а пока Вы не говорите по-китайски свободно, большую помощь Вам могут оказать китайские коллеги и знакомые. Попросите их просмотреть объявления о сдаче жилья на китайских веб-сайтах и запросить китайские агентства недвижимости о цене на квартиру. Скорее всего, им назовут другую цену, чем назвали бы Вам. Зафиксируйте цену письменно, потому что когда владелец квартиры осознает, что перед ним лаовай, цена немедленно пойдет вверх.

Кто платит арендную плату? Доведите до сведения владельца квартиры, что это Вы, а не Ваша компания, платите за аренду квартиры.

Ежеквартальный платеж: Если ситуация позволяет, предложите платить арендодателю не ежемесячно, а ежеквартально. Этот вариант выгоден Вам обоим, так как он означает меньше стояния в очередях в банке.

Этажность: Высота в Китае означает престиж, поэтому Вы можете сэкономить, выбрав квартиру этажом пониже.

Бонусы: Во многих жилых комплексах в стоимость арендной платы включаются дополнительные бонусы вроде членства в фитнес-клубе, пользования бассейном или подземным гаражом. Продумайте, что из этого Вам действительно нужно, а что – нет, и поторгуйтесь с владельцем квартиры.

Наличие мебели: Отсутствие мебели может снизить Вашу арендную плату, хотя это повлечет дополнительные затраты на покупку и доставку мебели. В Шанхае есть мебельный супермаркет IKEA, с европейской мебелью по разумным ценам, а также многочисленные рынки/магазины, предлагающие традиционную китайскую мебель совсем недорого. Поэтому, если Вам не нравится мебель в квартире, попробуйте обсудить до подписания контракта вынос/обмен мебели.

Оплата без чека: Чек, по-китайски «fapio», – это официальный документ о передаче денег, который арендодатель выдает Вам в доказательство приема денег. Если Вы не настаиваете на получении чека, арендодатель экономит на налогах и за это может согласиться уменьшить Вам арендную плату. Это также способ сэкономить, хотя и несколько экстремальный.

Срок аренды: Большинство договоров аренды заключаются на срок от одного года. Если Вы согласны на подписание договора на более длительный срок, хозяин может пойти на уменьшение арендной платы. Владельцы квартир обычно требуют заключить договор на 2 года, но агентства предпочитают договоры на 1 год, для того чтобы получить комиссию при продлении договора аренды.

Формальности: проверка контракта на аренду

Арендная плата и депозит: Обычным условием является оплата за месяц вперед и внесение двух- или трех- месячной арендной платы в качестве депозита, который подлежит возврату при выезде из квартиры.

Валюта платежей: Если Вы обсуждали стоимость в одной валюте, а оплата производится в другой, обратите внимание на обменный курс, по которому агентство переводит, например, доллары в юани.

Коммунальные платежи: Стандартно, от Вас ожидается оплата за электричество, газ и воду, телефон, интернет, сверх арендной платы. Расспросите хозяина квартиры или агента, каким образом происходит получение и оплата счетов.

Дополнительное оборудование: Заранее оговорите с хозяином квартиры, кто оплачивает установку телефона, интернета, кабельное или спутниковое телевидение.

Оплата ремонта: Оговорите, кто должен оплачивать ремонт в квартире в случае необходимости, и кому Вы можете звонить в экстренной ситуации.

Оплата дополнительных услуг: Убедитесь, что входит в арендную плату и что необходимо оплачивать сверху, как членство в фитнес-клубе, пользование подземным гаражом, и проч.

Мебель и бытовая техника: Проверьте наличие в квартире необходимой Вам бытовой техники, например, зачастую в квартирах в Китае отсутствует электропечь. Кроме того, Вы не можете пить воду из-под крана, поэтому попросите об установке водного кулера в квартире.

Налоги: Владелец квартиры является ответственным за уплату всех необходимых налоговых платежей при сдаче квартиры.

Страховка: Хозяин квартиры является ответственным за оформление общей страховки на квартиру, Вы ответственны лишь за сохранность собственного имущества.

Права на квартиру: Убедитесь, что данный человек – реальный владелец квартиры. Если это государственная квартира, Ваш хозяин лишь арендует ее, в этом случае Вы являетесь субарендатором, и это означает, что Вас могут попросить освободить помещение в любой момент.

Язык контракта: Если контракт составлен на двух языках – китайском и английском, китайский текст имеет преимущество в случае споров.

Срок аренды: Обычно один год, реже – 6 месяцев.

Вид на жительство: По закону, наличие у Вас Вида на жительство не является необходимым для подписания контракта, Вам достаточно иметь визу любого типа.

Регистрация в местном полицейском участке: Убедитесь, что хозяин квартиры зарегистрирует Вас в местном полицейском участке немедленно после Вашего переезда. От Вас требуется паспорт (с визой) и копия договора аренды. После регистрации Вы получите на руки документ, свидетельствующий Ваше проживание по указанному месту жительства, называемый Registration Form of Temporary Residence. Если хозяин квартиры или агент не зарегистрируют Вас, Вы обязаны сделать это самостоятельно. В противном случае, Вас ожидает крупный штраф.